Stuttgarter Wohnungsmarkt bleibt herausfordernd

Im regelmäßig erscheinenden Deutschland-Monitor, herausgegeben von Deutsche Bank Research, beschäftigten sich Analysten des Finanzinstituts jüngst mit der Situation auf dem Wohnungsmarkt in Stuttgart. Herausgekommen ist eine vielschichtige Bestandsaufnahme der Ist-Situation, die gleichermaßen die Bevölkerungsentwicklung wie die Zahl der entstehenden Neubauprojekte in der baden-württembergischen Landeshauptstadt unter die Lupe nimmt. Wir haben die Fakten für Sie zusammengefasst.

Erstes Fazit des Analystenteams: Stuttgart weist im Verhältnis zu anderen Metropolen in Deutschland die geringste Neubauaktivität auf. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in den letzten beiden Jahren ist eindeutig rückläufig. Nach Berechnungen der Deutschen Bank fehlen in der Landeshauptstadt in Relation zur großen Nachfrage nach neuem Wohnraum derzeit mindestens 8.900 Wohnungen. Dass diese Angebotsknappheit zügig abgebaut wird, hält man in Fachkreisen für eher unwahrscheinlich. Vielmehr wird davon ausgegangen, dass neuer Wohnraum bis mindestens 2030 knapp bleiben wird. Auch andere Städte im Großraum Stuttgart weisen eine eklatante Knappheit an Wohnflächen und -raum auf. So fehlen nach Berechnungen von Deutsche Bank Research in Heilbronn 2.400 Wohnungen, in Tübingen 1.500 und in Reutlingen 300 Wohnungen, um die Nachfrage zu decken.

Geringes Einwohnerwachstum in Stuttgart

Glück im Unglück: Seit 2016 entwickelt sich das Einwohnerwachstum in Stuttgart sehr moderat, was den Bedarf an Neubauwohnungen etwas senkt.  So zogen jährlich in den vergangenen vier Jahren rund 4.000 Personen neu in die Landeshauptstadt. Aktuell leben rund 639.000 Menschen in Stuttgart. Die Kessellage erlaubt keinen unbegrenzten Zuzug, die Kapazitäten sind begrenzt. Die Analysten meinen, dass diese Kessellage auch ein Grund dafür ist, dass Stuttgart mit einem Faktor von 1,82 Personen pro Haushalt die größte Haushaltsziffer in deutschen Metropolen aufweist. Zum Vergleich: in Berlin beträgt die Ziffer der in einem Haushalt lebenden Personen 1,69 Menschen.

Die oben erwähnte Kessellage trägt auch dazu bei, dass die Anzahl der Neubauprojekte begrenzt ist. Wo kein Wohnraum mehr ist, kann höchstens durch Nachverdichtung neuer geschaffen werden. Demzufolge plant die Stadt Stuttgart, dass von den rund 23.000 Neubauwohnungen, die bis zum Jahr 2029 entstehen sollen, rund 10 Prozent im Rahmen von Nachverdichtungsprojekten realisiert werden. Insgesamt will die Stadt jährlich 2.300 neue Wohneinheiten bauen – ein ambitionierter Plan angesichts der derzeitigen Situation an begrenzten Wohnflächen. Zum Vergleich: in 2019 konnten 1.500 Neubauwohnungen fertiggestellt werden. Die durchschnittliche Zahl der Baugenehmigungen pro Jahr beläuft sich auf rund 2.000.

Dynamische Preise – geringere anfängliche Mietrenditen

Wie in anderen deutschen Metropolen auch, sind die Preise in Stuttgart in den vergangenen Jahren von einer hohen Dynamik geprägt. Entsprechend der guten Wirtschaftsdynamik und des begrenzten Angebots legten die Preise für Eigenheime und neue Eigentumswohnungen auch in 2019 rasant zu. Im vergangenen Jahr stiegen die Preise für neue Eigentumswohnungen in Stuttgart um fast 5 Prozent. Diese Wachstumsdynamik lässt sich über die vergangenen zehn Jahre konstant beobachten: Die Preise für Neubauwohnungen zum Kauf sind von 2009 bis 2019 um insgesamt 120 Prozent in die Höhe geschossen. Die Kaufpreise für neue Reihenhäuser erhöhten sich im vergangenen Jahr um 4,6 Prozent. Ein Ende des Preisanstiegs ist in absehbarer Zeit nicht in Sicht – zu groß ist die Nachfrage und zu wenig Raum für neue Projekte ist vorhanden. Die Mieten allerdings hinken den Immobilienpreisen um einiges hinterher und im Research-Bericht der Deutschen Bank wird in Stuttgart von weiterhin fallenden anfänglichen Mietrenditen um die 3,7 Prozent ausgegangen.

Weniger Neubauprojekte, begrenzter Raum und konstant hohe Preise – wie sieht die Zukunft im Immobilienmarkt Stuttgart aus? Eins vorweg: nicht ganz so schwarz, wie es sich vielleicht auf den ersten Blick vermuten lässt.

Zwei Zukunftsszenarien zur Stuttgarter Neubau-Situation

Als Orientierungshilfe für mögliche Entwicklungsmöglichkeiten auf dem Immobilienmarkt stellt DB Research zwei Szenarien vor, die aufgrund der Zuzugszahlen und der beschränkten Möglichkeiten der Neubauaktivitäten beide davon ausgehen, dass sich die Angebotsknappheit ab 2030 entspannen wird. Optimal wäre, dass sich die Neubauaktivitäten in den kommenden Jahren in Bezug zur Bevölkerungsentwicklung derart ausweiten werden, dass sogar Leerstände geschaffen werden. Dazu bedarf es allerdings einiger begünstigender Faktoren, zum Beispiel einer geringeren Zuzugsquote. Hier die Szenarien kurz zusammengefast:

Im ersten Szenario gehen die Immobilienanalysten davon aus, dass der Bevölkerungszuwachs in Stuttgart mit 3.000 Personen im Jahr 2021 aufgrund der erwähnten Kessellage sein Zenit erreicht haben wird. Gemäß diesem Szenario ist die Angebotsknappheit gegen Ende des Jahrzehnts aufgrund des geringer werdenden Zuzugs stark gesunken bis verschwunden.

Im zweiten Szenario nehmen die Analysten an, dass sich das Bevölkerungswachstum zwar kräftiger als im ersten Szenario, aber im Laufe dieses Jahrzehnts dennoch abnehmend entwickelt. Gemäß dem zweiten Szenario würden im Jahr 2021 bis zu 6.000 Personen zuziehen. Allerdings würden auch hier, aufgrund der beschränkten Flächenkapazität in Stuttgart, bis zum Ende dieses Jahrzehnts weniger Menschen in die Metropole ziehen. In beiden Szenarien bleibt die Angebotsknappheit an neuen Wohnungen und Eigenheimen noch im gesamten Verlauf dieses Jahrzehnts bestehen. Ab 2030 kann, so die Ideen der Marktbeobachter, aufgrund der geringeren Zuzugsquoten gegen Ende des Jahrzehnts und Möglichkeiten der Nachverdichtung, die Angebotsknappheit jedoch abnehmen. Bestenfalls könnten bei einer klaren Ausweitung der Neubauaktivitäten ab dem Jahr 2030 womöglich Leerstände in Stuttgart gegeben sein, so ein Fazit von DB Research.

Neubauprojekt: Roßbachstraße 31. Bild: ASPA Immobilien GmbH

Bis dahin eine weitere gute Nachricht: Es gibt sie, die Neubauprojekte in Stuttgart und Umgebung. Zum Beispiel in Stuttgart-Weilimdorf. Hier entstehen in der Roßbachstraße 31 insgesamt 19 neue Eigentumswohnungen.

Weitere neue Eigenheime und Wohnungen finden Sie auf dem neubau kompass.

Titelbild: © Stuttgart-Marketing GmbH Thomas Niedermüller