Experteninterview mit Julian Tolias (TOLIAS Immobilien) zur Entwicklung des Stuttgarter Immobilienmarktes

Einmal jährlich veröffentlicht die TOLIAS Immobilien GmbH ihren Bericht zum Stuttgarter Immobilienmarkt. Der Report bietet jede Menge wertvoller Fakten und Analysen für alle, die eine Wohnung oder ein Eigenheim in der Schwaben-Metropole erwerben möchten. Im folgenden Exklusivinterview gibt TOLIAS-Geschäftsführer Julian Tolias (Foto) Einblicke in Entwicklungen auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt.

Spüren Sie, dass das Zeitgeschehen (Pandemie, Ukraine-Krieg) den Immobilienmarkt beeinflusst?

Julian Tolias: Ja, die aktuellen Entwicklungen machen sich am Immobilienmarkt in unterschiedlichen Bereichen bemerkbar.

Die Störungen der Lieferketten sorgen weiterhin für Engpässe. Diese lassen Baupreise weiter in die Höhe steigen. Erschwerend kommt hinzu, dass Bauprojekte sich verzögern und Fertigstellungstermine von Neubauten verschoben werden müssen. Zum einen ist das ärgerlich für die neuen Eigentümer und kostet sie Geld. Zum anderen bedeutet jede Verzögerung auch für die Bauträger steigende Kosten.

Diese Entwicklungen beeinflussen nicht nur den Neubau – auch Sanierungen und Modernisierungen von Bestandsimmobilien sind davon betroffen.

Durch den Ukraine-Krieg können wir aktuell steigende Zinsen beobachten. Historisch gesehen sind die Zinsen für Baufinanzierungen immer noch sehr gering, jedoch stiegen die Konditionen der Banken in den letzten Monaten nahezu wöchentlich. Bis Jahresende rechnen wir mit weiterhin steigenden Zinsen.

Jüngst ist Ihr neuer Immobilienmarktbericht Stuttgart erschienen. In welchen Stadtteilen haben Käufer derzeit die besten Chancen auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis im Neubaubereich?  

JT: Richtig, im März haben wir unseren jährlichen Immobilienmarktbericht Stuttgart in der 7. Auflage veröffentlicht. Hier analysieren wir die Preisentwicklungen aller 23 Stuttgarter Stadtbezirke im Detail und veranschaulichen diese in verschiedenen leicht lesbaren Tabellen und Schaubildern.

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Ihre Frage ist allerdings nicht so einfach zu beantworten. Jeder Immobilienkäufer hat ganz individuelle Anforderungen und Vorstellungen eines guten Preis-Leistungsverhältnisses. Wenn wir wertbeeinflussende Faktoren wie die Lage und Ausstattungsqualität ausklammern und nur den absoluten Preis ansehen, dann gab es die erschwinglichsten Neubauwohnungen in Hedelfingen, Mühlhausen, Münster und Birkach.

Den Marktbericht gibt es übrigens kostenlos zum Download. Er kann bei uns auch postalisch angefordert werden.

Gibt es in Stuttgart Stadtteile, die besonders stark von Neubau geprägt sind?

JT: In Stuttgart sind Bauflächen sehr begrenzt und somit kann auch nur begrenzt gebaut werden. In den vergangenen Jahren gab es in zentralen Lagen von Stuttgart, vor allem durch Nachverdichtung oder Umnutzung von Gewerbeflächen, größere Neubauprojekte im Stuttgarter Westen und Osten. Im Speckgürtel wurden teilweise auch Baugrundstücke für größere Quartiere neu erschlossen.

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Was sind dynamische Wohnlagen? Wie verändert sich die Stadt gerade?

Das ist eine gute Frage. Viele Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie, z. B. wann eine Immobilie gebaut wurde, wie sie ausgestattet ist oder ob der Zustand technischer Anlagen modernen Energiestandards entspricht.

Da Immobilien unbeweglich sind, ist einer der wichtigsten wertbeeinflussenden Faktoren die Lage. Lesen wir dann in der einschlägigen Presse oder in Marktberichten von Immobilienpreisen, wird meist von Durchschnittspreisen für ganze Städte gesprochen. Jedoch gibt es auch innerhalb der Städte oder sogar Bezirke und Quartiere oft große Preisunterschiede, welche in die Bewertung von Immobilien einfließen müssen. Um genau diese Faktoren zu bewerten, gibt es die dynamischen Wohnlagen. Diese finden Sie in unserem Marktbericht als Karte veranschaulicht, sodass man anhand von Farben genau erkennt, wo sich einfache Wohnlagen, bessere Wohnlagen bis hin zu top Wohnlagen in Stuttgart befinden.

In den vergangenen Jahren gab es hinsichtlich der Wohnlagen in Stuttgart keine starken Veränderungen. Jedoch tragen größere Neubauprojekte oft zur steigenden Attraktivität in der Nachbarschaft bei. Ein zusätzlicher Ausbau öffentlicher Verkehrsmittel oder eine Ansiedlung attraktiver Geschäfte sorgen für die Verbesserung der örtlichen Infrastruktur und erhöhen ebenfalls die Attraktivität der Wohnlage.

Gibt es Stadtteile, die früher weniger nachgefragt waren, aber jetzt einen Aufschwung verzeichnen?

JT: Die beliebtesten Stadtteile sind nach wie vor die zentrumsnahen Lagen wie der Stuttgarter Westen, Norden oder Süden. Stark aufgeholt hat in den vergangenen Jahren auch der Osten, der hipp geworden ist und sich im Vergleich zu den anderen Bezirken durch seine Nähe zum Neckar abhebt. Vor allem aber sind die Immobilienpreise in Stadtteilen gestiegen, wo die Preise im Stadtvergleich eher günstig waren. Stark gestiegen sind die Preise zum Beispiel in Zuffenhausen, Mühlhausen oder Wangen. Durch mehr Homeoffice zieht es viele Familien auch etwas weiter raus. Dies sorgt im Umland auch für mehr Nachfrage und gleichzeitig steigende Preise.

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Ist Nachverdichtung Ihrer Ansicht nach eine Lösung für die Flächenknappheit in der Stadt?

JT: Nachverdichtung ist sicherlich ein Weg, um neue Flächen für Wohnraum genau dort zu schaffen, wo sie gebraucht werden. Doch auch dies ist in Stuttgart nur begrenzt möglich.

Wenn ein privater Eigentümer auf uns zukommt und ein Grundstück oder vielleicht auch ein bebautes Grundstück mit Baupotenzial verkaufen möchte, prüfen wir für ihn, was für Potenziale es gibt. Dies kann sich für den Eigentümer positiv auf den Verkauf auswirken.

Was in der Praxis mittlerweile häufig vorkommt ist, dass ein älteres Ehepaar ihr großes Haus, welches schon etwas in die Jahre gekommen ist, verkaufen möchte und parallel dazu aber eine altersgerechte Wohnung mit komfortabler Ausstattung sucht. Wenn das Grundstück, auf welchem das Haus steht, sich für einen Neubau eignet, können wir dies an einen Bauträger verkaufen. Dadurch besteht für das ältere Ehepaar die Möglichkeit, eine ganz neue, altersgerechte und komfortable Wohnung in dem Neubau zu erhalten und zusätzlich entsteht weiterer Wohnraum. Davon gibt es in der Region nämlich einfach zu wenig. Eine Win-Win-Situation also.

Das ist das Schöne an unserem Job als Immobilienmakler. Unsere Kunden haben alle ganz individuelle Bedürfnisse. Mit dem notwendigen Fachwissen, ausführlichen Recherchen und Kreativität sind wir nicht nur Vermittler, sondern erarbeiten Lösungen für unsere Kunden.

Vielen Dank für das Gespräch!

TItelbild: Heiko Pottho